Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği olarak nitelendirilen 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 27.10.2016 tarih ve 29870 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Yönetmelik ile değiştirildi.
Hatırlanacağı üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 6 Nisan 2016 tarih ve 29695 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6704 sayılı kanunla değiştirilmiştir.
Değişiklikten önce, riskli alan tespiti için aranacak kriterler konusunda somut belirlemeler olmadığından, riskli alan ilanı ilgili Danıştayca iptal kararları veriliyor ve bu kararların içeriği genellikle, “riskli alan” özelliğini taşıdığına dair düzenlenen raporun alanda bulunan yapılarla ilgili olarak üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair somut herhangi bir bilgi içermediği, yeterli zemin etüdü yapılmadığı, diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerinin alınmadığı yönünde oluyordu*.
Değişikliğe göre riskli alan ilanı için, kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu bir alan olmalı ve bu alanda planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması, altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması sebeplerinden en az birisinin gerçekleşmiş olması gerekir. Bununla beraber, alandaki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı ise yada yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olması gerekecektir. Buna göre, riskli alandaki yapıların %65 i imar mevzuatına aykırı ise, kalan %35 i imar mevzuatına aykırı olmasa dahi 6306 sayılı kanun kapsamına girebilecektir.
Önceki yönetmelikte alanın miktarı ile ilgili de belirleme mevcut iken değişiklikle bu belirleme kaldırılmıştır. Buna göre riskli alan ilanı için 15.000 m2 sınırı aranmayacatır.
Yönetmelik değişiklikten önceki halinde, yapının metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebebiyle bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı ilan edilemiyordu. Değişiklikle statik bakımdan yapı bütünlüğünün bozulmuş olması yeterli kabul edilerek, yapının yıkılmış olması zorunluluğu ortadan kaldırıldı. Buna görei, ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemeyecektir.
Yine riskli yapı tespiti ile ilgili yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti müdahale kapsam dışında bırakılmış, böylece bu durumda riskli yapı raporu düzenlenmeyeceği yönetmelikte açıklanmıştır.
Değişiklikle arsa paylı taşınmazlarda, tapuya kayıtlı olması k koşuluyla, riskli yapı tespitinin sadece üzerindeki riskli yapının sahibine bildirileceği öngörülmüştür. Ayrıca kayyım tayin ettirme yetkisi tanınmıştır.
Bir diğer değişiklik kiracıların veya sınırlı ayni hak sahiplerinin tahliyesine ilişkindir. Değişiklikte, tahliye için kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine tebligat yapılması zorunluluğu açıklanmış bulunmaktadır. Buna göre, kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine öncelikle malik tarafından bildirimde bulunulacak, malik tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde, bildirim idarece yapılacaktır. Ayrıca idarenin talebi üzerine ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunlu hale getirilmiştir.
Maliklerin verilen süre içerisinde riskli yapının yıktırılmasını sağlaması halinde, tahliye ve yıktırma işlemlerinin, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılacağı veya yaptırılacağı açıklanmıştır. Tahliye ve yıkım konusunda yapılan değişikliklerden yeni dönemde, maliklerin anlaşmalarının beklenmeyeceğini anlıyoruz. Ayrıca Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olacaktır.
Riskli yapı tespitine yapılan itirazları değerlendiren teknik heyette bir jeoloji veya jeofizik mühendisi bulunması zorunlu hale gelmiştir.
Riskli yapı tespitine herhangi bir malik tarafından yapılan itiraz üzerine, teknik heyetçe, karar verilmiş olması halinde, başka bir malikçe yapılan itiraz incelenmeyecektir. Dolayısıyla herhangi bir malikin itirazının karara bağlanması halinde, diğer maliklerin itirazları incelenmeyecek, riskli yapı tespiti kesinleşecektir. Bu durumda, bir malikin itirazı üzerine karar verilmişse, diğerlerinin itiraz sürelerinin geçmesi beklenmeden, riskli yapı raporu kesinleştirilecektir.
6306 sayılı kanunda yapılan değişikliğe paralel olarak parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi konusunda karar alınabilmesi için binanın yıkılmış olması gerekli değildir. Böylece Yargıtayın karar alınabilmesi için binanın yıktırılması gerektiği yönündeki içtihadının uygulanma imkanı kalmamıştır.
Bir parselde birden fazla blok bulunması, sadece bir blokun riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde, uygulama, sadece riskli yapı tespit edilen blokun maliklerinin 2/3 çoğunluğu tarafından alınan kararlarla gerçekleştirilebilecektir.
6306 sayılı kanunda yapılan değişiklikle uyumlu olarak ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, ilgili hisse üzerinde devam edeceği, bu hakların ve şerhlerin, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmeyeceği, bu işlemlerde muvafakat aranmayacağı, yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhlerin, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirileceği öngörülmüştür. Yönetmelikte kanundan farklı olarak ayrıntılı açıklamaya yer verilmiştir. 6306 sayılı kanunda riskli yapı tespit edilen taşınmazlar üzerinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, hisseler üzerinde devam edeceği, belirtilen haklar ve şerhlerin, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmeyeceği ve bu işlemlerde muvafakat aranmayacağı öngörülmüştü. Ancak kanundaki bu ifadeden haklar ve şerhlerin hisse üzerinde kalacağo gibi bir anlam çıkıyordu. Bu da, arsa payı karşılığı olarak anlaşılan binalarda, şerhin müteahhide devredilen arsa payı üzerinde devam edip etmeyeceği hususunda tereddüt oluşmasına neden oluyordu. Bu durum yönetmelikte açıklanarak, hatalı yorumların önüne geçilmiş oldu.
Değişiklikle uygulamaya ilişkin karara katılmayan maliklere ait hisselerin satışı aşamasında istenecek belgeler açıklanmıştır. Buna göre,
– Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
– Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler,
– Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
– Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri,
nin satış müracaatıyla birlikte sunulması gerekir.
Ayrıca satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmeyecektir. Ancak bir yandan riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, maliklerin anlaşmasına bakmaksızın binanın yıkılacağı yönünde kati bir irade bekleyip, diğer yandan uygulama işlemlerinin yıkımı beklemeksizin yapılacağını öngörmenin çelişkili olduğu kanaatindeyiz. Diğer yandan, değişiklikler bütün olarak incelendiğinde, yapı yıktırılmadığı takdirde, kat malikleri, binada ikamet etmeye devam ederken, karar alabilecek, sözleşme akdedebilecek, hatta karara katılmayan malike ait hissenin satılmasını dahi sağlayabilecektir. Bu düzenleme ile satış sürecinin uzaması nedeniyle, ilave kira ödemek gibi mağduriyetlerin önüne geçilmiş olunacaktır.
Arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılacaktır.
Satış işleminin ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunmasının satışa engel teşkil etmeyeceği açıklanmıştır. Ayrıca önceden ipotek alacaklısına satış öncesinde bilgi vermek zorunlu iken, artık satış sonrasında bilgi verilecektir.
Satışı ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar, satış komisyonunca, salondan çıkarılabilecektir.
Önemli yeniliklerden birisi de, karara katılmayan malikin satış anında, karara katılacağını açıklamasına ilişkindir. Önceki yönetmelikte bu duruma ilişkin belirsizlik mevcutken, değişiklikle satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını beyan etmeleri halinde Satış Komisyonunca kendilerine süre verilecektir. Verilen süre içerisinde sözleşmenin ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe verilmesi halinde, satış işlemi geçersiz sayılacaktır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan gün içerisinde, satış günü üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılma iradesi gösteren paydaşlarca yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara sırasıyla bildirimde bulunulacak ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılmış sayılacaktır. Kentsel dönüşüm alanında faaliyet gösteren avukat olarak değişiklikle yönetmeliğin kanunla uyumlu hale getirilmesi ile birlikte, yeninden inşa sürecini hızlandırmak gayesiyle, uygulamada ortaya çıkan sorunlar bertaraf edilmeye çalışıldığını söyleyebiliriz.
* Danıştay 14. Daire E. 2013/1493 K. 2013/5670 T. 10.9.2013, Danıştay 14. Daire E. 2014/285 T. 14.10.2015, Danıştay 14. Daire E. 2013/1493 K. 2013/5670 T. 10.9.2013