7099 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 10 Mart 2018 tarih ve 30356 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdi.
Kanunla getirilen yeniliklerden bir kısmı da Kat Mülkiyeti Kanunu’na ilişkin. Kat mülkiyeti Kanunu’nun 10, 12 ve 14.maddelerinde yapılan değişikliklerle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cins tashihi, kat irtifakı kurulması gibi işlemler kolaylaştırıldı.
Değişikle KMK.nun 12.maddenin yeni hali şu şekilde;
“Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.
Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi ve bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
Cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılara ilişkin lisanslı harita kadastro mühendislik büroları, bu büroların bulunmadığı yerlerde kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenecek tescil bildirimini müteakip, yapı kullanma izin belgesini düzenleyen kurum veya kuruluşa gönderilen cins değişikliğine ilişkin tescil bildirimi ve eki belgeler ilgili kurumca yapı kullanma izin belgesi ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilir. Gönderilen belgeler gereğince tapu müdürlüğü tarafından resen cins değişikliği yapılarak tapu siciline tescil sağlanır. Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”
Altı çizili bölümler yeni düzenlemeye ilişkin. Ayrıca Kanunun 12.maddesinde ilgili idarece onaylanan mimari projenin elektronik ortamda tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesinin yeterli olacağı ifade edilmiştir. Değişiklikten önce kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisi işlemleri tapu müdürlüklerinde resmi senet düzenlenerek veya mahkeme kararına istinaden yapılmaktaydı. Diğer bir ifade ile ya tüm maliklerin tapuya müracaat ederek resmi senedi imzalaması ya da bu iş için vekaletname vermesi yahut mahkeme kararı olmaksızın kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleştirilemiyordu. Özellikle kentsel dönüşüm başta olmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin belirlenen günde tapuya müracaat etmemesi, müteahhide vekaletname vermemeleri, vekillikten azletmeleri gibi durumlarda kat irtifakı tesisi işlemi gerçekleştirilemiyor, sorunlar yaşanıyordu. Değişikle birlikte bu işlemler müteahhit tarafından gerçekleştirilebilecek ve vekaletname aranmayacak. Diğer bir ifadeyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bağımsız bölüm yerleşimi gibi koşulları onaylayan arsa sahibi artık kat irtifakı kurulmasına engel olamayacak.
Ancak bunun için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekiyor. Dolayısıyla tapu sicil müdürlüğünün müteahhit tarafından yapılan kat irtifakı tesisi başvurularında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan bağımsız bölüm yerleşim şemasına uygun olarak kat irtifakı tesis edilip edilmediğini kontrol etmesi gerekecektir.
Değişiklikten sonra kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınacak, ayrıca mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmayacaktır.
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken mimari projeye uygun yerleşim planının ve yönetim planının sözleşmeye eklenmesi kat irtifakı tesisi işlemlerini kolaylaştırma açısından faydalı olacaktır.