İpoteğin Kaldırılması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun uygulamasında en sık karşı karşıya kaldığımız sorunlardan birisi de uzun yıllar önce tesis edilmiş olmasına, ipoteğe konu borç sona ermesine rağmen terkin edilmeyen ipoteklerdir.

Esasen 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikle bu sorun bir nebze olsun çözüldü. Zira değişiklikten önce uygulama işlemlerinde ipotek alacaklılarının muvafakatı aranıyor ve bu nedenle yeniden kat irtifakı tesisi gibi işlemler ipotek alacaklılarının muvafakatı belgelenmedikçe gerçekleştirilemiyordu.

14.04.2016 tarih ve 6704 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle “Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz.” hükmü yer verilmek suretiyle muvafakat kaldırılmış oldu.

Bununla beraber borç sona ermesine rağmen tapu kaydından terkin edilmeyen bir ipotek taşınmazın satışını olumsuz olarak etkileyeceğinden ipoteğin kaldırılması ile ilgili davalar uygulamada büyük bir yer edinmeye devam ediyor.

Öncelikle Türk Medeni Kanunu’nun 864.maddesi gereğince ipotek alacağı için zamanaşımı işlemediğini belirtmemiz gerekiyor.

Taşınmaz rehininin rehin türlerinden birisi olan ipoteği, doğmuş yada ileride doğacak bir alacağı teminat altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni hak olarak tanımlayabiliriz. İpotek hakkı alacaklıya borç ödenmediğinde taşınmazın paraya çevrilmesini talep etme yetkisi veriyor.

Bununla beraber ipotek hakkı alacağın sona ermesi ile birlikte terkin edilebilir ise de, ipotek alacaklısı tarafından terkin edilmediği sürece, tapu kaydında yer alamaya devam edecektir.

Dolayısıyla borcun sona ermesi halinde, borçlunun ipoteğin terkin edilmesini istemesi, bu talebine cevap alamaması halinde dava açması gerekir. İpotek borçlusunun bu davada, borcun ödendiğini yahut sona erdiğini ispatlaması gerekir.

Ancak böyle bir dava uzun zaman alabilecektir. Uygulamada karşılaşılan en önemli sorunlardan birisi uzun yıllar önce tesis edilmiş, borç sona ermesine rağmen terkin edilmeyen ipoteklerdir. Gerçekten banka kredisinin yaygın olmadığı dönemlerde gayrimenkul satın alanların, satış bedelinden kalan kısım için gayrimenkulleri üzerinde ipotek tesis ettirdiğini ve borcu ödemelerine rağmen ipoteği terkin ettirmeyi unuttuklarını sıklıkla görüyoruz.

Yine satın alma işlemin taraflarının vefat etmiş olması, borcun makbuz almaksızın ödenmiş olması gibi durumlarda, borcun ödendiğini ispatlamak neredeyse imkansız hale gelmektedir.

Böyle bir durumda, İcra İflas Kanunu’nun 153.maddesi kurtarıcı olarak karşımıza çıkmaktadır. Alacaklının borcu almaktan imtina etmesi halinde borcu ödeyerek ipoteği terkin ettirme imkanı veren kanun maddesi şu şekilde;

İİK. 153.madde “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve ikametgâhının meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borclu borcunu icra dairesine tamamile yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir.
Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhte eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder.”

Buna göre gayrimenkul maliki ipotek borcunu icra dairesine depo etmek suretiyle ipoteği terkin ettirebilme hakkına sahiptir. 01.01.2005 tarihinde Türk Lirasından altı sıfır atıldığı da nazara alındığında ipotek borcunun sona erdiğine dair bir dava açmaktansa ipotek borcunu ödeyerek İİK.153.maddesinde öngörülen prosedürü izlemek çok daha hızlı ve etkin bir sonuç alınmasını sağlayabilmektedir. Zira otuz yıl önce üçyüz bin Türk Lirası için tesis edilen bir ipotek, Yeni Türk Lirası ile otuz kuruşa isabet ediyor.

Bu bakımdan ipotek borçlusunun, ipoteği terkin ettirmekten imtina eden alacaklıya karşı hukuki yollara başvurmadan önce, ipotek borcunun güncel karşılığını tespit etmesi ve elde edeceği sonuca göre hukuki yollara başvurması gerektiğini söyleyebiliriz.

“T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/24357
K. 2015/26172
T. 27.10.2015
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlular tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi …. tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
KARAR : İpotek borçlularının, ipotek bedelinin icra veznesine yatırılmak suretiyle taşınmaz üzerindeki ipoteğin fekki için icra müdürlüğüne yaptıkları başvuru üzerine, müdürlükçe ipotek alacaklısının mirasçılarına muhtıra gönderilerek 15 gün içinde icra veznesine yatırılan ipotek bedelini almaları, kanunen makul bir sebep beyan etmeksizin almaktan imtina etmeleri halinde icra mahkemesi kararıyla ipoteğin terkin edileceğinin bildirildiği, ancak ipotek alacaklılarınca ipotek bedeli alınmadığı gibi, makul bir sebep de ileri sürülmediğinden, ipotek borçluları icra mahkemesinden ipoteğin kaldırılmasını talep etmişler, mahkemece, dosya üzerinde yapılan inceleme ile ipotek alacaklılarınca ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanması talebiyle itiraz edilmiş olması ve icra veznesine yatan paranın alınmasından makul sebeple imtina edilmesi sebebiyle işin yargılamayı gerektirdiği gerekçe gösterilerek talebin reddine karar verilmiştir.
İİK’nun 153. maddesi; “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse, icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde, borçlu borcunu icra dairesine tamamıyle yatırırsa, icra mahkemesi, verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçilir” hükmünü içermektedir.
Somut olayda, borçlunun taşınmaz kaydı üzerine 28.06.1956 tarihinde, 217.000 ETL bedelle ipotek tesis edildiği, ipotek borçlularının icra dairesine 16.04.2014 tarihinde 2,14 TL. ipotek bedeli yatırdıkları, icra müdürlüğünce, ipotek alacaklısının mirasçılarına gönderilen muhtıraların ayrı ayrı tebliğ edildiği, ancak adı geçenlerce, icra müdürlüğünden ipotek bedeli alınmadığı gibi, muhtıralara da itiraz edilmediği anlaşılmıştır.
Bu durumda, ipotek alacaklılarınca, icra dairesine usulünce yapılmış bir itiraz bulunmadığından, icra mahkemesine verilen cevap dilekçesi ile ipotek bedelinin günün koşullarına uyarlanmasının talep edilmiş olması, İİK’nun 153. maddesi gereğince icra müdürlüğüne yapılmış itiraz sayılamaz.
O halde mahkemece, İİK’nun 153. maddesi gereğince talebin kabulüyle ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçluların temyiz itirazlarının kabulüyle mahkeme kararının yukarıda yazılı sebeplerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” Kaynak: Kazancı Hukuk Yayınları