7143 sayılı Kanunu’nun 16.maddesi ile İmar Kanunu’na geçici 16.madde eklendi, böylece 1984 yılında kabul edilen İmar Affı Kanunu’ndan uzun bir süre sonra İmar Affı öngören yeni bir düzenleme hayatımıza girmiş oldu.
Son olarak İmar Affı öngören düzenlemenin ayrıntıları 6.6.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLAR ile belirli oldu.
Esasen düzenlemenin ileride sorun oluşturabilecek birçok yönü bulunmakla birlikte, detaylarının tam olarak öğrenilmesi büyük önem arzediyor.
Zira düzenlemeye göre Yapı Kayıt Belgesi başvuruları vatandaşların beyanlarına göre alınıyor.
Ancak Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında Türk Ceza Kanununun “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” başlıklı 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulacağı öngörülmüş.
Türk Ceza Kanunu’nun 206.maddesinde ise şu düzenleme yer alıyor; “Bir resmi belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kişi, üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılır.”
Buna göre salt olarak hatalı beyanda bulunmanın suç kapsamında olduğunu söylemek mümkün değil.
Diğer yandan Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilecektir ve belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınacaktır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel de iade edilmeyecektir.
Dolayısıyla Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek bir yapı için müracaatta bulunulduğu takdirde bu müracaat kabul edilse dahi bir anlam ifade etmeyecektir. Üstelik ödenen para da iade edilmeyecektir. Vatandaşların bu konuda yanılabileceği dikkate alındığında, idarenin bu başvuruları değerlendirip kabul etmemesi yönünde bir düzenleme daha uygun olurdu. Gerçekten vatandaşın başvurusu idarece kabul edilip bedel de tahsil edildikten sonra sorumluluğun sadece vatandaşa yüklenmesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Başvurunun Yapı Kayıt Belgesi düzenlenebilecek bir taşınmaza ilişkin olması, ancak Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak hesaplanması durumunda ise, eksik alınan bedel ilgilisinden tahsil edilecektir. Eksik bedelin ödenmemesi halinde Yapı Kayıt Belgesi iptal edilecek ve daha yatırılmış olan bedel iade edilmeyecektir.
Bu düzenlemeler karşısında başvurunun doğru ve eksiksiz olması büyük önem ifade etmektedir.
Yapı Kayıt Belgesi için müracaat edilebilmesi için öncelikle 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız yada ruhsata aykırı yapılmış yapı söz konusu olmalıdır. 31.12.2017 tarihinden sonra yapılmış yapılar kapsam dışındadır. Müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gereklidir. Bakanlık başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatıbilecektir.
Başvurunun yapı sahibi tarafından, hisseli bir yapı söz konusu ise hissedarlardan birisi tarafından yapılması gerekecektir. E-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.
Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır.
Yapının yaklaşık maliyet bedeli
1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2
2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2
3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2
4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2
5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2
6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW
birim m2 bedelleri esas alınmak suretiyle hesap yapılır.
Konut ve ticari olarak karma kullanımlı bir yapı söz konusu ise konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konuta isabet eden alan için yüzde üç, ticari kullanıma isabet eden alan için yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenecektir.
Yapı kayıt bedeli belirlenirken yapı kullanma izin belgesi olup olmamasına göre ayrım yapılmıştır.
Öncelikle yapı ruhsatı olmayan veya yapı kullanım izni olmayan yapılar aynı kategoride değerlendirilmiştir.
Buna göre yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeli ödenecektir. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecektir. Bu bakımdan özellikle birden çok katlı yapılardaki ufak aykırılıklar için yapı kayıt belgesi başvurusu olmayacağını tahmin etmek zor değildir. Bu bakımdan özellikle yapı ruhsatı bulunan yapılar açısından yapının tamamı değil de, aykırılık oranında bir bedel alınmasının daha uygun olacağını söylemek mümkündür.
Hisseli yapılarda, hissedarlar kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir.
Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dahil olmak üzere, kendi bağımsız bölümünün alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorundadır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt Belgesi düzenlenecektir. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanamayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi, yapıya su, elektrik ve doğalgaz bağlanmasına imkan tanımaktadır.
Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. İmar Kirliliğine neden olmak gibi adli cezayı gerektiren suçların Af kapsamına girmediği anlaşılmaktadır. Ayrıca tahsil edilmiş para cezaları veya uygulanmış yıkım kararları açısından yapı kayıt belgesinin bir önemi olmayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesi kat mülkiyeti kurulabilmesine de imkan tanımaktadır. Ancak bunun için,
– mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,
– İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
– Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,
– Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,
ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulması ve Yapı Kayıt Belgesi Bedeli kadar bir bedelin daha ödenmesi gerekir.
Son olarak Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi aşamasında yapı kullanma izin belgesi aranmayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesinin bir başka fonksiyonu da Hazineye ait taşınmazların satın alınmasına imkan tanınmasıdır. Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılara ilişkin yapı kayıt belgesi alınması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri bu taşınmazların Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden satılmasını isteyebilecektir. Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilebilecek yahut ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak satışa konu edilir. Ayrıca Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılar açısından da ilgili belediyeden rayiç bedel üzerinden satış talep edilebilecektir.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenebilecek yapıların kapsamının bir hayli geniş olduğunu söylemek mümkündür. 2960 sayılı Boğaziçi Kanuna göre Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde kalan alanın bir kısmı, İstanbul tarihi yarımada içinde kalan alan ile 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun ile belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecektir.
Ayrıca üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapılan yapı kayıt belgesi başvuruları da dikkate alınmayacaktır.
Son olarak kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında da Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecektir.
Son olarak Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için
Yapı kayıt belgeleri yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Fakat yapının yeniden inşası hususunda kazanılmış hak ihdas etmemektedir, yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.