11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklendi. Düzenleme ile konut kiralarında 01.07.2023 tarihine kadar yapılacak artışlar %25 ile sınırlandırıldı. Düzenlemeden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi uyarınca kira artışları TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksinin oniki aylık ortalamayı aşamıyordu ve Haziran 2022 ayında TÜFE oniki aylık ortalaması %39,33 olarak açıklanmıştı. Böylece düzenleme ile kira artışı %14,33 oranında azaltılmış oldu.
Düzenlemenin Anayasa ile teminat altına alınan mülkiyet hakkına aykırı olup olmadığı tartışması konusu. Zira kira bedellerinin enflasyon üzerinde arttırılmasının önüne geçmek sosyal devlet ilkesi ile açıklanabilirken, enflasyonun altında kalan bir oran ile sınırlanması, gayrimenkul sahibinin mülkiyet hakkının orantısız bir biçimde kısıtlanması sonucu doğuracağını söylemek mümkün. Giderleri çok daha yüksek oranda artan gayrimenkul sahibinin kira gelirinin daha düşük bir oranla sınırlanması, sosyal devlet ilkesi ile açıklamak zor.
Geçmişte Anayasa Mahkemesi kira artışları ile ilgili iki farklı karar vermişti. Yüksek Mahkeme 16.11.2000 tarihinde verdiği kararda kira artışlarının %25 ile sınırlandırıması yönündeki düzenlemenin “kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı kiralayan arasında bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla” yerinde olduğuna hükmetmişti. (2000/26 E. 2000/48 K.)
Diğer yandan Yüksek Mahkeme 19.7.2001 tarihli kararında yasanın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artışın, yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığı, böylece, kira bedellerine getirilen sınırlamanın, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurduğunu” kabul ederek düzenlemeyi Anayasaya aykırı bulmuştu. (2001/303 E. 2001/333 K.)
Esasen Anayasa Mahkemesi kararı, mevcut düzenleme hakkında da net bir fikir veriyor. Gerçekten kira artışları, 17.01.2019 tarihinde kabul edilen 7161 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden bu yana Tüketici Fiyat Endeksi ile sınırlandırılıyor.
Söz gelimi üç yıldır devam eden ve 7409 sayılı Kanundan sonra yenilenen bir kira ilişkisinde, 3 yıldır TÜFE oranında artış yapılmakta iken 4.yıl artış oranı %25 olacak. Tam aksine enflasyon oranına bakıldığında bu örnekte dengenin kiralayan aleyhine bozulduğu anlaşılmaktadır.
Esasen kira bedelinin tetikleyen etkenin, 5 yıllık süre dolduktan sonra piyasa rayicine göre yapılan artışlar ya da eski kiracı çıktıktan sonra yeniden kiraya verilen gayrimenkuller olduğunu söylemek mümkün. Belki bu açıdan sınırlama yapılması kiracı-kiralayan dengesinin sağlamak açısından faydalı olabilirdi. Ancak 7409 sayılı Kanunda buna ilişkin bir düzenleme bulunmamakta olup, sadece devam eden kira sözleşmeleri açısından bir sınırlama öngörüldü.